Bau- und Architektenrecht
Im Bauträgerrecht als Teil des privaten Baurechts wird die vertragliche Beziehung zwischen Erwerber einer Immobilie (Grundstück mit Haus bzw. Eigentumswohnung) und Bauträger geregelt. Der besondere Vertragstypus des Bauträgervertrags beinhaltet die Verpflichtung des Bauträgers, dem Käufer das Eigentum an einem Grundstück bzw. einer Eigentumswohnung zu übertragen, sondern auch zur Errichtung eines Werks, also eines Einfamilienhauses, einer verkauften Wohnung in einem zu errichtenden Mehrfamilienhaus bzw. den Ausbau und die Sanierung einer Wohnung in einem bestehenden, ebenfalls auszubauenden und zu sanierenden Gebäude. Der Abschluss eines Bauträgervertrags muss von einer Notarin/einem Notar beurkundet werden. Da nur das, was in dem notariellen Kaufvertrag geregelt wird, bindend ist, kommt dem Inhalt der Kaufvertragsurkunde überragende Bedeutung zu.
Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Notarin bin ich spezialisiert auf das Immobilienrecht und berate und betreue Sie umfassend bei Fragen, Problemen und Streitigkeiten rund um Bauträgerverträge. Ich unterstütze Sie bei der Vertragsgestaltung z.B. zum erforderlichen Inhalt des Bauträgervertrags, zu den Bezugsurkunden und – für den Fall des Kaufs einer Eigentumswohnung – der Teilungserklärung, zu den gesetzlichen Aufklärungs- und Beratungspflichten sowie Gewährleistungspflichten bzw. -Ansprüchen. Aber auch nach Vertragsabschluss stehe ich Ihnen zur Seite und helfe Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche auf Zahlung bzw. Leistung. Nicht selten werden z.B. Sonderleistungen vereinbart, die die kaufende Vertragspartei gesondert vergüten muss; diese Vereinbarungen unterliegen oft anderen vertraglichen Regelungen in Bezug auf Fälligkeit der Kaufpreisraten, Fertigstellung, Abnahme und Sicherheitseinbehalt. Ferner kann es zu Verzögerungen bei der Bauzeit kommen, zu Mängeln während des Baus bzw. der Sanierungsmaßnahmen oder es gibt Unklarheiten, ob bereits eine Pflicht zur Abnahme der vom Bauträger hergestellten Bauleistung besteht.
Der sog. „Milieuschutz“ ist als Teil des öffentlichen Baurechts im Baugesetzbuch als Instrument der Stadtentwicklung und des Städtebaus geregelt, um eine Veränderung des Stadtbilds, der baulichen Eigenheit bzw. eine Veränderung der Wohnbevölkerung mit Auswirkungen auf die vorhandene Infrastruktur (sog. Milieuschutz) zu vermeiden. Grundlage ist § 172 BauGB, der den Landesgesetzgeber ermächtigt, für bestimmte Gebiete sog. Erhaltungssatzungen (in Berlin Verordnungen) zu erlassen. Ferner ermächtigt die Vorschrift den Landesgesetzgeber dazu, die Umwandlung von Grundstücken in Wohnungseigentum nur unter bestimmten Voraussetzungen zu genehmigen. Zwar soll der sog. „Milieuschutz“ auch dem Mieterschutz dienen, darf aber nie ausschließlich als Instrument des Mieterschutzes eingesetzt werden. Gleichwohl hat der Berliner Senat seit knapp zehn Jahren dieses städtebauliche Instrument in zahlreichen Fällen als ein Instrument des Mieterschutzes eingesetzt. Er hat inzwischen über 70 Milieuschutzgebiete sowie eine Umwandlungsverbotsverordnung erlassen. Ein weiteres Umwandlungsverbot findet sich nunmehr auch in § 250 BauGB, das vorrangig gilt; nur wenn dieses Umwandlungsverbot nicht anwendbar ist, kommt die Umwandlungsverbotsverordnung zum Tragen.
Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Sie bei der Prüfung, welche Maßnahmen Sie in Ihrem Gebäude durchführen können, ob Sie Ihr Grundstück in Wohnungseigentumswohnungen umwandeln können, beantrage für Sie die erforderlichen Genehmigungen, führe Ihre Widerspruchsverfahren und vertrete Sie vor dem Verwaltungsgericht im Anfechtungsverfahren. In Gebieten, die unter Milieuschutz stehen, müssen bauliche Veränderungen behördlich genehmigt werden. Das gilt für jede Baumaßnahme, auch innerhalb einer Wohnung bei Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Die Bezirke, in denen sich sog. „Milieuschutzgebiete“ befinden, haben zumeist festgelegt, welche Maßnahmen unter welchen Voraussetzungen genehmigt werden und welche Vorhaben nicht genehmigungsfähig sind: ein Großteil wohnwerterhöhender Maßnahmen einschließlich wichtiger Modernisierungen wie Barrierefreiheit und energetischer Modernsierungen werden als sog. „Luxussanierung“ abgelehnt.
Grundstücks- und Immobilienrecht
Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie als Notarin berate ich ständig in Fragen des Grundstücksrecht in den unterschiedlichsten Bereichen. Ich gestalte Nachbarvereinbarungen, prüfe und gestalte Kaufvertragsentwürfe, Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte und andere Belastungen des Grundstücks und unterstütze Sie umfassend in allen immobilienrechtlichen Fragen.
Wohnungseigentumsrecht
Im Wohnungseigentumsrecht treten Rechtsfragen, rechtliche Problematiken und sogar Streitigkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (der sog. WEG) in Beziehung zu Dritten (z.B. Bauträgern, Dienstleistern wie Reinigungsfirmen, Nachbarn etc.), zu einzelnen Wohnungseigentümern sowie ggf. zur WEG-Verwalterin/dem WEG-Verwalter bzw. der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander auf. Oftmals entsteht Streit über die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum (gemeinschaftliche Flächen auf dem Grundstück, Dach, Fassade, Außenseiten der Wohnungstüren etc.) und dem Sondereigentum (Wohnung bzw. Gewerbeflächen im Eigentum eines Wohnungseigentümers) oder den Bestand von Sondernutzungsrechte. Als Fachanwältin für WEG-Recht berate und betreue ich WEG Gemeinschaften, die von den Eigentümern bestimmten Verwaltungen des Gemeinschaftseigentums (Hausverwaltungen) und die Wohnungseigentümer und zwar zu einzelnen Maßnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ich prüfe Anspruchsgrundlagen und Beschlüsse auf der Grundlage der Teilungserklärung und des Wohnungseigentumsgesetzes, Abrechnungen und vertrete im Auftrag der/des WEG-Verwalterin/WEG-Verwalters die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch einzelne Eigentümer vor Gericht. Ferner fertige ich Rechtsgutachten zu rechtlichen Fragen im Wohnungseigentumsrecht.
Gewerberaummietrecht
Das Gewerberaummietrecht umfasst mietrechtliche Vertragsgestaltungen, Bindungen und ggf. Auseinandersetzungen über Gewerbeflächen; der Mietvertrag bildet in diesem Rechtsgebiet die Grundlage. Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Sie dabei, Ihre Gewerbemietverträge individuell, rechtssicher und vorausschauend (Miethöhe, Ausübung von Optionsrechten, Konkurrenzschutz, Beschränkung der Mietminderung u. ä.) zu gestalten und lasse die jeweils aktuelle Rechtsprechung in die Vertragsgestaltung einfließen, um spätere Konflikte zu vermeiden. Bei Fragen zu bzw. der Umsetzung der Fertigung von Gewerberaummietverträgen, Vertragsänderungen und -anpassungen, Befristungen des Mietvertrages stehe ich Ihnen beratend und gestaltend zur Seite. Ferner unterstütze ich Sie im laufenden Mietverhältnis bei der Durchsetzung Ihrer berechtigten Forderungen als Vermieter und als Mieter. Darüber hinaus sind wir Ihre Prozessanwälte und vertreten Sie in Räumungs- und Zahlungsklagen, Feststellungsklagen bei Streitigkeiten über die Vereinbarungen über Betriebskosten etc..
Seit 2013 gilt in Berlin (wieder) ein sog. Zweckentfremdungsverbot. Danach ist es nach landesrechtlichen Bestimmungen untersagt, Wohnraum ohne behördliche Genehmigung zu gewerblichen Zwecken zu nutzen oder als Ferienwohnung zu vermieten. Besondere Bedeutung hat das Zweckentfremdungsverbot im Gewerberaummietrecht bei bereits bestehender gewerblicher Nutzung von Räumlichkeiten, für die ein sog. Bestandsschutz gilt. Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich Sie bei der Prüfung, ob bei der von Ihnen gewünschten Nutzung von Räumlichkeiten ein Zweckentfremdungsverbot besteht, ob Sie eine Genehmigung für die von Ihnen beabsichtigte Nutzung benötigen bzw. Ihre favorisierte Vermietung bzw. Nutzung genehmigungsfrei ist, und Ihr Genehmigungsantrag Aussicht auf Erfolg hat. Ich führe für Sie das Widerspruchsverfahren gegen die Versagung einer Genehmigung und erheben erforderlichenfalls Anfechtungsklage für Sie.
Wohnraummietrecht
Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berate ich über die Besonderheiten von Formularmietverträgen wie z.B. die Möglichkeit der Befristung eines Wohnraummietverhältnisses, die Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, Mietkaution, über die Miethöhe sowie über die Möglichkeiten der Vereinbarung zukünftiger Veränderungen der Miete durch Vereinbarung von Staffelmiete bzw. Indexmiete und die Auswirkungen der sog. Mietpreisbremse; dabei unterstütze ich Sie bei der Gestaltung. Ferner unterstütze ich Sie bei beabsichtigter Selbstnutzung Ihrer vermieteten Immobilie, prüfe Eigenbedarfskündigungen bzw. erarbeite eine wirksame Eigenbedarfskündigung für Sie, führe Vergleichsverhandlungen zur einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses nach einer Eigenbedarfskündigung bzw. führe nötigenfalls für Sie den Räumungsprozess. Um die Ertragsfähigkeit der Immobilien zu erhalten, ist die schnelle und effektive Anmahnung von Mietrückständen bzw. die zügige Kündigung wegen Zahlungsverzugs unerlässlich. Ich übernehme die außergerichtliche und gerichtliche Beitreibung der Mietrückstände sowie die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nebst Erhebung der Räumungsklage.
